Szybkiskup

Sprzedaż nieruchomości z hipoteką — krok po kroku

Wpis hipoteczny w księdze wieczystej odstrasza wielu kupujących na rynku wtórnym — nawet jeśli dotyczy już spłaconego zobowiązania albo niewielkiej kwoty. Przez to sprzedaż nieruchomości z hipoteką tradycyjną drogą, przez agencję czy portal ogłoszeniowy, potrafi się ciągnąć miesiącami. Da się to jednak rozwiązać szybciej, niezależnie od tego, jakiego rodzaju jest to wpis.

Hipoteka w księdze wieczystej nie blokuje sprzedaży — niezależnie, czy to kredyt bankowy, pożyczka prywatna, czy hipoteka przymusowa. Ustalamy dokładną wysokość zobowiązania, uwzględniamy je w cenie zakupu i spłacamy wierzyciela bezpośrednio w dniu podpisania aktu notarialnego.

Czy można sprzedać nieruchomość z wpisem hipotecznym w księdze wieczystej?

Tak — wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej to tylko zabezpieczenie wierzyciela, a nie zakaz sprzedaży. Dotyczy to zarówno hipoteki z kredytu bankowego, jak i hipoteki z pożyczki prywatnej czy hipoteki przymusowej ustanowionej np. z tytułu zaległości wobec urzędu skarbowego lub ZUS. Transakcję można przeprowadzić w każdej chwili, jeśli zobowiązanie zostanie rozliczone z ceny sprzedaży w dniu podpisania aktu.

Jaką zgodę wierzyciela trzeba uzyskać, żeby sprzedać nieruchomość z hipoteką?

Wierzyciel (bank, osoba prywatna albo urząd) nie musi wyrażać zgody na samą sprzedaż — to decyzja właściciela. Potrzebne jest jedynie zaświadczenie o aktualnej wysokości zobowiązania oraz zgoda na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po otrzymaniu spłaty. W przypadku banków taki dokument wydawany jest zwykle w 1–3 dni robocze od złożenia wniosku.

Notariusz podczas podpisywania aktu sprzedaży nieruchomości z wpisem hipotecznym

Jak wygląda sprzedaż nieruchomości z hipoteką krok po kroku?

  1. Ustalamy dokładną wysokość zobowiązania — występujemy do wierzyciela o aktualne zaświadczenie.
  2. Wyceniamy nieruchomość i przedstawiamy ofertę — cena uwzględnia kwotę do spłaty, którą przejmujemy na siebie.
  3. Podpisujemy akt notarialny — część ceny trafia bezpośrednio na konto wierzyciela wskazane w zaświadczeniu, reszta na Twoje konto.
  4. Wierzyciel wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej — po zaksięgowaniu spłaty.

Kto za co odpowiada w tej transakcji

Etap Kto się tym zajmuje
Uzyskanie zaświadczenia o zobowiązaniu My — kontaktujemy się z wierzycielem
Wycena nieruchomości My — bezpłatnie, w 12h
Spłata wierzyciela z ceny zakupu My — w dniu aktu notarialnego
Wykreślenie hipoteki z KW Wierzyciel, po otrzymaniu spłaty

Co dzieje się z pieniędzmi po sprzedaży nieruchomości z hipoteką?

Pieniądze z transakcji nie trafiają w całości na Twoje konto — to zamierzony mechanizm, który chroni obie strony. Część ceny, odpowiadająca wysokości zobowiązania, wpływa bezpośrednio na rachunek wskazany przez wierzyciela w zaświadczeniu. Dopiero po zaksięgowaniu tej wpłaty wierzyciel wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Pozostała część ceny trafia na Twoje konto osobiste, zwykle tego samego dnia lub następnego dnia roboczego.

Co jeśli hipoteka jest już spłacona, ale nie została wykreślona z księgi wieczystej?

To bardzo częsty, odrębny problem — tzw. martwy wpis. Spłata kredytu czy pożyczki nie powoduje automatycznego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej — wymaga to osobnego wniosku do sądu wieczystoksięgowego, o który wielu właścicieli po prostu nigdy nie występuje. Jeśli Twoja nieruchomość ma taki nieaktualny wpis, sprawdzamy to przed przygotowaniem oferty i pomagamy uregulować stan prawny, żeby nie blokowało to transakcji.

Jakie dokumenty są potrzebne, żeby sprzedać nieruchomość z hipoteką?

Do spłaty zobowiązania i wykreślenia hipoteki poprosimy o:

  • numer księgi wieczystej nieruchomości,
  • umowę kredytową lub pożyczkową, lub dane wierzyciela, na rzecz którego ustanowiono hipotekę,
  • dokument potwierdzający podstawę nabycia nieruchomości (akt notarialny, umowa, postanowienie spadkowe),
  • informację, czy oprócz hipoteki są inne obciążenia nieruchomości.

Sprzedajemy też w innych trudnych sytuacjach

Hipoteka to tylko jedna z sytuacji, w których szybka sprzedaż bywa najlepszym rozwiązaniem. Obsługujemy też:

Nieruchomość z kredytem

Spłacamy kredyt hipoteczny bezpośrednio z ceny zakupu.

Nieruchomość zadłużoną

Łączymy spłatę wielu wierzytelności w jednej transakcji.

Nieruchomość z komornikiem

Kupujemy nawet w trakcie postępowania egzekucyjnego.

Pytania, które najczęściej słyszymy

Czy mogę sprzedać nieruchomość, jeśli hipoteka nie jest jeszcze spłacona?
Tak, możesz sprzedać nieruchomość z czynną hipoteką — nie musisz najpierw spłacać zobowiązania z własnych oszczędności. Kwotę rozliczamy bezpośrednio z ceny sprzedaży w dniu podpisania aktu notarialnego, a wierzyciel wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki po otrzymaniu spłaty.
Czy obsługujecie hipoteki z pożyczek prywatnych, nie tylko z banków?
Tak, kupujemy nieruchomości niezależnie od tego, kto jest wierzycielem — bank, osoba prywatna czy urząd z tytułu hipoteki przymusowej. Ustalamy dokładną wysokość zobowiązania i rozliczamy je tym samym mechanizmem, co kredyt bankowy.
Co jeśli hipoteka jest spłacona, ale nikt jej nie wykreślił z księgi wieczystej?
To częsty tzw. martwy wpis — sprawdzamy taką sytuację przed przygotowaniem oferty i pomagamy uregulować stan prawny, żeby nieaktualny wpis nie blokował transakcji. Nie musisz samodzielnie składać wniosku do sądu wieczystoksięgowego.
Co jeśli wysokość hipoteki jest wyższa niż wartość nieruchomości?
Taka sytuacja wymaga indywidualnej analizy i zgody wierzyciela na rozliczenie różnicy. Sprawdzamy to bezpłatnie jeszcze przed złożeniem oferty, żebyś dokładnie wiedział, na jakich warunkach transakcja jest możliwa.
Ile trwa cały proces sprzedaży nieruchomości z hipoteką?
Od zgłoszenia do podpisania aktu notarialnego mija zwykle kilka dni do dwóch tygodni, zależnie od tego, jak szybko wierzyciel wystawi zaświadczenie o wysokości zobowiązania. To znacznie szybciej niż standardowa sprzedaż przez agencję, która przy nieruchomości z hipoteką potrafi ciągnąć się miesiącami.
Czy sprzedaż nieruchomości z hipoteką jest legalna i bezpieczna?
Tak — notariusz weryfikuje wpisy w dziale IV księgi wieczystej przed podpisaniem aktu, a rozliczenie wierzyciela jest wpisane wprost do dokumentu o mocy prawnej, a nie ustnie obiecane. Masz pewność, że cała transakcja przebiega zgodnie z prawem.

Powiązane strony: